뉴 레지덴셜 인베스트먼트New Residential Investment Corp.(NRZ)

(2020.4.5.일)

부동산을 이용한 금융회사. 주요 사업 내용은 MSR(Mortage Servicing Rights), Residential Loan를 통한 꾸준한 수입 창출. 특히 주택담보대출Mortgage를 이용한 금융사업이 주 영역이다.

 

코로나 바이러스 사태 이전까지만 해도 시가 배당율이 10%가 넘었다. 그러나 코로나 바이러스 사태의 영향으로 1분기 배당금을 주당 $0.05로 직전 분기 대비 90% 삭감하였다. 당연히 주가도 많이 빠졌다.

 

미국은 주거용 부동산 뿐만 아니라 상업용 부동산도 모기지를 이용한 구입이 많은데 그만큼 모기지관련 금융산업이 발달하였다. 이 회사의 주요 사업모델인 Mortage Servicing Rights에 대해서는 다음 설명을 보자. 

모기지를 처음에 만든, 다시 말해 돈을 빌려준 차주가 이 모기지 계약을 관리하는 권한을 제3자에게 부여하여 제 3자로 하여금 해당 모기지 전반에 관한 관리를 맡기는 것이다. 즉, A라는 차주(주로 은행)가 B라는 사람이 집을 사는데 있어 모기지를 맺었는데 이 모기지에 관한 각종 서비스를 행할 주체로 C라는 제 3자와 계약을 맺었다고 해보자. 이 C라는 사람이 가진 권리가 MSR이다. 이 사람은 B로부터 매달 모기지 상환금을 징수할 권리가 있는 등 모기지 관리전반에 걸쳐 권한을 행사한다. 물론 이러한 서비스에 대한 수수료를 A로부터 받는 것이고. 이러한 위임을 통해 목표하는 바는 차주가 본연의 일인 모기지 판매에 집중하는 것.

이 회사는 이러한 MSR을 다수 보유하여 사업을 운용하고 있다. 코로나 바이러스 사태로 인해 미국의 모기지 연체율 및 부도율이 상승할 것이 자명하기 때문에 이 회사가 가진 MSR의 가치 역시 하락하고 있다. 그에 따라 배당금도 줄이고 자산도 매각하는 등 재정 유동성을 확보하기 위해 노력하고 있다. 코로나 바이러스 사태에 직격탄을 맞는 업종 중 하나라 하겠다.

 

2020.4.3.금요일 종가는 $3.33으로 52주 최고가와 비교하면 19% 수준으로 떨어졌다. 배당금이 10% 수준으로 줄어든 것을 생각하면 현재 주가 조정도 충분하지 않아 보인다.

 

모기지 금융업은 미국 경제가 지속적으로 호황을 누림에 따라 부동산 수요 전망이 밝아 혜택을 누리고 있는 업종이었는데 이번 코로나 바이러스 사태를 미국 및 세계 경제가 어떻게 극복하느냐에 따라 업황 전망이 극명하게 갈릴 것으로 보인다.

 

정리: 투자 유의. 떨어진 기업 가치를 생각하면 현재 주가도 안전하다고 보기는 어렵다. 다만 코로나 바이러스 이후 미국 경제가 어떻게든 회복할 것이라는 점을 감안하면 배당 투자 관점에서 조정이 좀더 이루어졌을 때 일부 매수한다.