글로벌 넷리스Global Net Lease(GNL) REIT

(2020.4.7.화)

세일 앤 리스백Sale-And-Leaseback(매각후 재임대)방식 부동산 리츠. 미국, 캐나다, 서유럽, 북유럽에서 부동산 포트폴리오를 보유하고 있다. 세일 앤 리스백에 대해서는 다음 설명을 보자.

세일 앤 리스백(Sales & Lease Back)은 본래 기업들이 운용 자금을 확보하기 위해 사용하던 방식이다. 사옥을 팔고는 그 자리에 세를 드는 식. 기업이 소유하고 있는 기계, 설비, 토지 및 건물 등을 은행이나 보험사, 리스회사 등 금융사나 다른 기업에 매각하고 이를 다시 빌려 이용하는 방법이며, 기업이 보유자산을 활용해 현금을 확보하는 자산유동화 기법이다. 기업 입장에선 일단 부동산을 팔아 목돈을 마련하면서도 부동산은 그대로 이용한다는 장점이 있다.

예를 들어  만약 10억짜리 건물을 가지고 있는데 이를 시세보다 비싼 가격인 12억에 매수를 하겠다는 누군가가 나타나면 팔지 않을 이유가 없다. 이 때 매수인이 매입을 조건으로 바로 임차고객으로 장기 임차를 하라는 조건을 제시한다면, 건물을 파는 입장에서는 건물을 팔자마다 매각대금이 확보되어 유동성이 생기고, 이사를 가지 않고 장기로 월세를 내고 임차를 통해 건물을 사용할 수 있어서 부담이 줄어든다. 반대로 매수인 입장에서는 안정적인 장기 임차고객이 확보되어 임차인 리스크가 줄어들게 되는 Win-Win효과가 있다.

GNL은 이처럼 부동산 매각인이 자신이 매각하는 부동산에 장기임대를 할 것을 조건으로 그들의 부동산을 매입하는 방법을 통해 2019년 12월 31일 기준 99.6% 입주율(공실률0.4%)의 우수한 운영효율을 보이고 있다.

 

GNL이 이처럼 운영을 잘하는데는 우수한 임차인들을 확보한 데 있다. 2019년 4분기 실적 발표 기준으로 주요 임차인들은 다음과 같다.

• 페덱스FedEx
• US GSA(General Services and Administrations): 미국 정부의 독립 기관으로서 연방 기관의 기본 기능을 관리하고 지원.
• 에이맥Amec Foster Wheeler: 영국의 다국적 컨설팅, 엔지니어링 및 프로젝트 관리 회사
• 월풀Whirlpool
• ING그룹
• 핀에어Finair

 

연배당이 주당 $1.60에 달하는데 2020년 4월 6일 종가 $12.45기준으로 시가배당율이 13.56%에 이른다. 그나마 최근 코로나 바이러스 사태에 대응하고자 유동성을 높이는 차원에서 배당을 주당 $2.13에서 낮춘 것인데 덩달아 주가도 떨어지면서 시가 배당율이 높아진 상태.

 

많은 부동산 관련 금융회사나 리츠가 이번 코로나 바이러스 사태에 영향을 받고 있는데 GNL도 마찬가지로 주가가 많이 떨어졌다. 그러나 GNL의 임차인들 중 소매업종은 5%에 불과하고 46%는 일반 산업 또는 물류업으로 상대적으로 코로나 바이러스 사태로부터 영향을 덜 받는다 하겠다. 오히려 배당을 줄여서 현금을 확보함으로써 추후 좋은 조건의 부동산을 매입할 수 있는 준비를 하고 있으므로 장기적으로 긍정적이다. 최근의 급격한 이자율 하락으로 인해 기존의 높은 이율의 빚을 상환하고 낮은 이율의 빚으로 갈아탈 수 있는 기회를 가지는 것 역시 긍정적이다.

 

정리: 리츠로서 뚜렷한 전략을 가지고 효율적으로 운영하고 있다. 최근의 주가하락으로 인해 배당주로서 투자하기에 매우 좋아졌다. 포트폴리오에 편입한다.