프로로지스Prologis(PLD) vs. 스태그 인더스트리얼STAG Industrial(STAG) - 물류 리츠, 전자상거래 수혜주

(2020.12.6.일)

12.4-8 사이에 국내 최초 물류 리츠인 켄달스퀘어 리츠가 공모 청약을 받고 있다. 전자상거래 활성화로 물류 요충지에 대규모 창고가 필요한 기업들이 늘고 있다. 물류 리츠는 이러한 곳에 창고를 소유하고 운영하며 기업들에게 임차하여 세를 받아 수익을 낸다. 물류 리츠가 투자할만한 대상인지 알아보자. 다음은 미국의 상장 물류 리츠 중 대표적인 2개이다.

프로로지스Prologis

미국 최대의 산업용 부동산 리츠이다. 미국 뿐만 아니라 유럽, 중국, 일본, 캐나다, 멕시코, 브라질에 부동산을 소유하고 있다. 물론 미국 시장 비중이 가장 크다. 가장 큰 고객은 역시 아마존Amazon.

스태그 인더스트리얼STAG Industrial

단일임차인 방식의 창고임대 리츠. STAG는 Single Tenant Acquisition Group의 약어. 아마존Amazon, 온라인 가구업체 웨이페어Wayfair, 유피에스UPS, 페덱스Fedex 등이 주요 고객이다. 미국 안에서만 사업을 하고 있다.

 

간단히 이 둘을 비교해보자.

	프로로지스	스태그 인더스트리얼
Cap rate	4.3%	6.3%
시가총액	$72.93B	$4.437B
시가배당율	2.39%	4.88%
Price/FFO	31.29배	15.86배
부채 대 자본 비율	0.52	0.69
2020.12.4.종가	$98.66	$29.73
2020년 3분기 매출	$1,083M	$117.3M

밝은 성장성, 다소 높은 가격

물류 리츠의 성장성에 일찍부터 주목한 사람들이 많은 탓인지 현재 가치 대비 주가 수준을 보면 결코 낮지 않다. 특히 프로로지스의 경우 꽤 고평가 상태임을 알 수 있다. 스태그 인더스트리얼의 경우는 고평가 정도가 훨씬 덜하나, 여전히 리츠치고는 시가 배당율이 4.88%로 크게 높은 것은 아니다. 결국 현재 물류리츠의 가격에는 미래 성장에 대한 기대감이 상당히 반영되어 있다고 볼 수 있다. 특히 프로로지스의 경우 물류 경쟁에서 매우 중요한 라스트 마일 배송Last Mile Delivery에 강점을 가진 물류센터를 많이 보유하고 있어 더욱 시장에서 높은 평가를 받는 것 같다.

 

현재 물류 리츠의 시가 총액은 성장에 대한 기대를 빼놓고는 설명할 수 없다. 안정적인 고정 수입이 목적인 리츠 투자와는 어울리지 않게 높은 가격이다. 두 개의 리츠 모두 단순히 배당만을 보고 투자하기에는 매력적이지 않으며 앞으로의 성장을 기대할 때 비로소 투자할 만하다. 현재 가격에서는 가치 대비 가격이 좀 더 낮은 스태그 인더스트리얼에 투자를 하는 것이 나아보인다.