미국 리츠 투자 시작하기

(2020.4.18.토)

미국의 리츠는 시장 규모가 전 세계 리츠 시장의 ⅔정도를 차지하는 1,200조 정도로 크다. 1,200조면 우리나라 코스피·코스닥 시가총액을 모두 합친 것보다 조금 작은 정도로 큰 시장 규모이다. 종류 또한 다양한데, 대략 다음과 같은 종류가 있다.

• 셀타워 리츠: 통신사의 기지국 부지와 통신탑 임대 수익. 아메리칸타워American Tower Corp.(AMT), 크라운캐슬인터내셔널Crown Castle Intl.(CCI) 등.
• 호텔 리츠: 호텔 건물 임대 수익. 애플 호스피탈러티Apple Hospitality REIT Inc.(APLE) 등.
• 카지노 리츠: 대형 복합 카지노 리조트 전문 리츠. MGM Growth Properties(MGP) 등.
• 물류 리츠: 창고 건물 임대 수익. 스태그 인더스트리얼STAG Industrial(STAG), 프로로지스Prologis(PLD), 아메리콜드Americold(COLD) 등.
• 목재 리츠: 임야를 소유 및 운영하여 원목 및 목재 가공 제품 생산 판매. 와이어하우저Weyerhaeuser Company(WY) 등.
• 헬스케어 리츠: 요양병원 등과 같은 헬스케어 관련 건물 임대 수익. 오메가 헬스케어Omega Heathcare Investers Inc.(OHI), 웰타워Welltower(WELL), 벤타스Ventas Inc.(VTR) 등.
• 상업건물 리츠: 리얼티인컴Realty Income Corp.(O), 글로벌넷리스Global Net Lease(GNL) 등
• 주거시설 리츠: 아메리칸 캠퍼스 커뮤니티(ACC) 등.
• 데이터센터 리츠: 데이터센터용 건물 임대 수익. 에퀴닉스Equinix(EQIX), 디지털 리얼티Digital Realty(DLR) 등.

 

리츠 투자는 배당금이 주 목적이므로 매년 꾸준히 높은 배당율로 배당금을 잘 주고 있는지 앞으로도 잘 줄지 확인해봐야 한다. 배당금을 확인할 때 일반적인 기업과는 다르게 순이익 대신 FFO란 개념을 사용한다.

FFO(Funds From Operations) = Net Income + Depreciation + Amortization - Gains on Sales of Property

기업들의 당기 순이익은 감가상각을 반영한 값이다. 리츠의 경우 부동산이 수익의 원천인데, 그 부동산에 감가상각을 반영하여 당기순이익이 다른 회사에 비해 매우 낮게 나온다. 따라서 이렇게 낮은 당기순이익을 가지고 배당성향을 따지면 배당성향이 매우 높게 나오게 된다. 그런데 감가상각은 회계상 반영하는 값일 뿐 실제로 현금 유출은 없다. 다시 말해, 실제로 창출한 현금 대비 얼마나 배당했는지 따지는 배당성향이 실제 상황과 동떨어지게 된다는 것이다. 리츠는 법적으로 과세 소득의 90% 이상을 배당해야 하는데 감가상각까지 반영해 버리면 배당성향이 100%를 넘는 것이 쉽게 벌어진다. 비현실적인 값이 나오는 것이며 이래서는 리츠의 수익성을 제대로 따지기 어렵다. 그래서 리츠의 경우 감가상각을 제외하고 보자는 개념이 FFO이다.

 

이보다 더 보수적으로 현금창출을 따지는 개념이 AFFO인데, 대략 다음과 같이 계산한다. 임대료 증가분, 자본적 지출(고정 자산의 내용연수나 가치를 늘리기 위해 지출하는 비용을 말한다), 정기적인 유지보수 비용을 고려한다.

AFFO(Adjusted FFO) = FFO + Rent increase - Capital expenditures - Routine maintenance amounts

이 AFFO에서 얼마를 배당으로 주는지를 따지는 게 AFFO Payout Ratio이며, 이 값이 적정 수준으로 계속 유지가 되는지를 리츠를 평가할 때 중요하게 본다. 참고로 리얼티인컴(O)의 경우 이 값은 80% 대 초반이다.

 

현재 리츠 주가의 적정성은 Price/AFFO 비율이나 시가배당율을 본다. 짐작하듯이 Price/AFFO 비율은 일반 기업의 P/E 값에 대응하는 개념이다.

 

이런 값들은 직접 계산하지 않아도 www.reitnotes.com 같은 사이트에서 편하게 확인할 수 있다.

 

마지막으로 리츠 역시 업종의 성장성이 중요하다. 예를 들어 데이터 센터 리츠나 물류 리츠처럼 앞으로도 계속 성장할 만한 업종의 리츠가 시장에서 좋은 평가를 받는다.